Le marché immobilier portugais est en hausse. Grâce à son climat agréable, à son niveau de vie élevé, à sa cuisine exceptionnelle et à son système de santé et d'éducation solides, les familles et les particuliers internationaux choisissent de plus en plus d'investir dans l'immobilier au Portugal.
Ce guide complet vous fournira toutes les informations dont vous avez besoin pour acheter un bien immobilier au Portugal en toute confiance et clarté, vous aidant ainsi à trouver la propriété de vos rêves.
Pourquoi acheter une propriété au Portugal ?
Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles le Portugal est devenu une destination prisée des investisseurs immobiliers. Voici les dix principales raisons de considérer le marché immobilier portugais pour votre prochain investissement :
- Posséder une propriété au Portugal depuis au moins cinq ans peut vous qualifier pour la résidence et la citoyenneté portugaise.
- Le Portugal offre du soleil toute l'année et d'excellentes conditions météorologiques.
- Le coût de la vie au Portugal est l'un des plus bas d'Europe.
- L'investissement immobilier au Portugal promet des rendements locatifs élevés.
- Le Portugal est un pays sûr et politiquement stable.
- Le pays possède une nature préservée et de belles plages.
- Le Portugal offre une des meilleures qualités de vie au monde (et la moins stressante !).
- Le pays bénéficie d'excellentes incitations fiscales grâce au régime des résidents non habituels (RNH).
- Le Portugal est facilement accessible depuis l'Europe, l'Afrique et les États-Unis.
- Les infrastructures publiques telles que les soins de santé et les transports sont largement disponibles et accessibles.
Les étrangers peuvent-ils acheter une propriété au Portugal ?
La première question que vous vous vous posez probablement est de savoir s’il est facile d’acheter un bien immobilier au Portugal en tant qu’étranger. Et la réponse simple est oui, les étrangers peuvent acheter une propriété au Portugal.
Il n'y a aucune restriction à l'achat de biens immobiliers par des non-Portugais dans le pays, et les étrangers ont les mêmes droits que les ressortissants portugais en matière d'achat et de possession de biens immobiliers, y compris de terrains.
Une considération importante est que, si vous envisagez de déménager au Portugal, vous devrez régulariser votre résidence dans le pays.
Comment trouver une propriété à vendre au Portugal
Le moyen le plus simple de trouver une propriété au Portugal est de contacter un agent immobilier local expérimenté « imobiliaria » ; même si l'on peut trouver quelques cas de ventes privées, c'est rare.
Tous les agents immobiliers doivent être enregistrés auprès du gouvernement et afficher un numéro de licence (Associação dos Mediadores do Imobiliário). Assurez-vous que l'agent avec lequel vous travaillez est enregistré auprès de l’ « Associação dos Mediadores do Imobiliário de Portugal » ou ASMIP.
Les agents immobiliers au Portugal travaillent pour le compte du vendeur sur la base d'une commission. Même si vous n’aurez pas à payer de frais d’agence immobilière lors de l’achat d’une propriété au Portugal, gardez cela à l’esprit et demandez conseil à un indépendant avant de vous lancer.
Certains principaux portails immobiliers sont répertoriés ci-dessous. Il y a beaucoup de choix si vous effectuez une recherche sur Internet, y compris certains dédiés à certaines zones, comme la zone côtière de l'Algarve par exemple :
Des annonces immobilières peuvent également être trouvées dans les principaux journaux, notamment :
Où acheter une propriété au Portugal
Quelles sont les zones les plus chères pour acheter une propriété au Portugal ?
Lisbonne et l'Algarve se distinguent comme les régions les plus coûteuses pour l'acquisition immobilière au Portugal. Située à côté de Lisbonne, Setúbal bénéficie également de prix immobiliers élevés.
Aussi, en Algarve, des régions comme Lagos, Albufeira, Tavira et Lagoa sont connues pour leurs prix immobiliers élevés. Pour ceux qui recherchent des résidences de luxe, Vale do Lobo, Quinta do Lago et Vilamoura apparaissent comme des destinations de choix en Algarve.
Où est-il le moins cher d'acheter au Portugal ?
Si vous recherchez des logements plus abordables à acheter et êtes prêt à changer d’emplacement, plusieurs municipalités de l’intérieur du Portugal ont un choix de propriétés à vendre à des prix très abordables.
Figueira de Castelo Rodrigo (dans la région de Guarda), a les prix moyens les plus bas de tous (140 euros/m2). Autrement dit, il est possible d'acheter une maison de 100 m2 pour 14 000 euros !
En deuxième position se trouve Mêda, à Guarda, avec un prix moyen des maisons vendues de 163 euros/m2. Et en troisième position se trouve Sernancelhe (région de Viseu), où l'achat d'une maison a coûté 197 euros/m2 au cours des 12 derniers mois. Cela signifie qu'il est possible d'acheter une maison de 100 m2 à Mêda pour environ 16 000 euros et à Sernancelhe pour moins de 20 000 euros !
En fin de liste des 10 villes les moins chères pour acheter une maison au Portugal en 2024 se trouvent Mogadouro, à Bragança, et Pampilhosa da Serra, à Coimbra, où un m2 coûte en moyenne 298 euros. Ainsi, dans les deux communes, il est possible d'acheter une maison pour 30 000 euros !
Types de propriété au Portugal
Apartamento, andar et Condomínio ou condo sont des types d'unités distinctes dans des immeubles résidentiels à logements multiples. L’ « apartamento » fait partie d'un complexe résidentiel appartenant à une seule entité. Les appartements sont généralement loués.
La casa, ou moradia, est une maison commune indépendante. Elle dispose généralement d’un patio ou d’une cour arrière et est entouré d’un mur. Les domaines rustiques avec de grandes superficies, comme des fermes ou des vignobles, sont généralement appelés « quintas ».
Une casa geminada est une maison jumelée – essentiellement un duplex. Deux unités de casa geminada sont séparées par un mur commun. Certains peuvent avoir un petit espace extérieur et un mur autour d’eux.
Tous les logements au Portugal sont classés à l'aide de la lettre « T » et d'un chiffre qui indique le nombre de chambres : T1, T2, T3, etc. T0 est attribué aux studios.
Le processus d'achat
Une fois que vous avez convenu du prix d’achat de votre nouvelle maison, les étapes suivantes décrivent ce qui se passe ensuite :
- Sélectionnez un notaire : Si vous n’avez pas encore choisi un notaire, il est temps de le faire. Les avocats facturent généralement environ 1 % du prix d’achat pour leurs services. De nombreux acheteurs choisissent d'accorder à leur avocat une procuration signée « Procuração » avec des pouvoirs spécifiques pour gérer la vente en leur nom.
- Examen des documents de propriété : L'avocat de l'acheteur examine méticuleusement tous les documents liés à la propriété et rédige un contrat à ordre « Contrato de Promessa de Compra e Venda ». Ce contrat précise les détails de la propriété, identifie les parties impliquées (vendeurs et acheteurs), décrit les conditions d'achat et fixe un délai d'achèvement, généralement dans les 6 mois.
- Accord contractuel : le vendeur et son avocat examinent le contrat à ordre et conviennent de ses conditions.
- Signature du contrat : L'acheteur et le vendeur (ou leurs représentants légaux) signent le contrat à ordre, généralement devant notaire. À ce moment-là, l’acheteur verse un acompte au vendeur, généralement 10 % du prix d’achat. Il est important de noter qu’en vertu de la loi portugaise, si l’acheteur se retire de l’achat, il perd la totalité de l’acompte versé. A l’inverse, si le vendeur se désiste, il devra verser le double du montant de la caution à l’acheteur.
- Vente définitive : Une fois remplies les conditions précisées dans le contrat à ordre, l'acheteur et le vendeur (ou leurs représentants légaux) se retrouvent, soit devant notaire, soit dans un bureau de « Casa Pronta », pour l' « Escritura Publica de Compra e Venda », qui est l'acte de vente final. Lors de cette étape, l'acheteur verse le solde restant au vendeur, qui remet les clés du bien. La propriété est ensuite officiellement inscrite au nom du nouveau propriétaire auprès du Registre Foncier, marquant ainsi l'achèvement du processus.
Documents nécessaires :
Numéro fiscal portugais (Número de Identificação Fiscal/NIF)
L'obtention d'un numéro fiscal portugais ou NIF est une première étape cruciale. Vous pouvez l'acquérir directement au bureau des impôts local, connu sous le nom de « Finanças », et le processus est généralement assez rapide. Pour le demander, vous devrez fournir une preuve de votre identité et un justificatif de votre adresse.
Ce numéro fiscal sert à plusieurs fins au-delà de l'acquisition de propriété, comme l'ouverture d'un compte bancaire portugais et le raccordement de services publics comme l'eau, l'électricité et les services téléphoniques.
Vous devrez fournir une preuve de votre identité ainsi qu’un justificatif de domicile pour en faire la demande.
Les acheteurs devront fournir, à titre d’identification, l’un des éléments suivants :
- Carte de citoyen portugais « Cartão de Cidadão », ou
- Un passeport et un numéro fiscal portugais, « Número de Contribuinte ».
Payez vos Taxes (IMT) :
Les droits de mutation sont basés sur le prix d'achat ou la valeur patrimoniale (valeur estimée) du bien, la valeur la plus élevée étant retenue. Il est calculé selon les taux suivants et est payable au bureau des impôts local « Finanças » ou « Casa Pronta » juste avant l'acte final de vente :
| Valeur de la Propriété (en €) | Taux d’Imposition | Montant déduit |
|---|---|---|
| jusqu'à 101 917,00 € | 0% | 0,00 |
| de €101.917,00 à €139.412,00 | 2% | €2.038,34 |
| de €139.412,00 à €190.086,00 | 5% | €6.220,70 |
| de €190.086,00 à €316.772,00 | 7% | €10.022,42 |
| de €316.772,00 à €633.453,00 | 8% | €13.190,14 |
| de €633.453,00 à €1.102.920,00 | 6% | 0,00 |
| Plus de €1.102.920,00 | 7,5% | 0,00 |
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