La adquisición de una vivienda es una decisión importante en nuestras vidas. Tomar esta decisión requiere manejar gran cantidad de información relacionada con los productos de financiación hipotecaria. Necesitamos respuestas sobre qué es el TIN y el TAE, el funcionamiento de los diferentes tipos de interés que hay en el mercado, así como las ventajas que ofrece cada uno.
Si estás interesado en asumir la compra de una propiedad inmobiliaria a través de una hipoteca, tendrás que considerar factores como la conveniencia de los diferentes tipos de interés según tu edad, situación socioeconómica y perfil de riesgo, así como el tiempo necesario para la devolución del dinero. Todos estos serán elementos claves en la toma de una decisión acertada.
También tendrás que hacerte algunas preguntas, por ejemplo: ¿Qué tipo de hipoteca te conviene más? ¿Qué es el TIN y el TAE? ¿Cuáles son las ventajas del interés fijo, tipo variable o mixto? Para simplificar el proceso, dedicamos las siguientes líneas a responder las principales dudas que suelen surgir al momento de seleccionar el tipo de interés ideal para su préstamo hipotecario.
Resumen
- ¿Qué es el tipo de interés de una hipoteca?
- Cómo se calcula el tipo de interés de una hipoteca
- ¿Qué es el TIN y el TAE de los productos financieros?
- Tipos de interés en una hipoteca y ventajas de cada uno
- Consideraciones finales
¿Qué es el tipo de interés de una hipoteca?
El tipo de interés determina el precio real del préstamo hipotecario. El tipo de interés nos indicará cuánto pagaremos por concepto de intereses a la entidad financiera que nos brinda el capital necesario para la adquisición de la vivienda bajo la figura de una hipoteca. Se resume como la retribución que hacemos al banco por prestarnos el dinero.
Conocer el tipo de interés será útil para el cálculo de los intereses mensuales de un préstamo. También será necesario conocer y considerar el Euribor, un indicador de referencia que establece el interés promedio al que las entidades financieras están prestando el dinero y el interés que pagan los bancos al prestarse dinero entre sí, dentro de la eurozona.
Cómo se calcula el tipo de interés de una hipoteca
Pero antes de comenzar con las modalidades expliquemos primero cómo se calcula el tipo de interés. Para eso es necesario incluir un nuevo término: el Euribor. Este índice oficial europeo es la referencia mediante la cual se calculan las hipotecas en nuestro país. Básicamente es el tipo de interés interbancario, es decir el interés al cual los bancos se conceden préstamos entre ellos.
Este tipo de interés alcanzó su máximo histórico en 1994 al llegar al 6,6%. Otro pico lo alcanzó en la época de la crisis del 2008 al repuntar hasta el 5,41%. Desde entonces ha tenido un descenso paulatino debido a la bajada de tipos de interés del Banco Central Europeo. De hecho en 2016 entró en términos negativos, donde se encuentra actualmente.
Pero el Euribor no es el único componente a tener en cuenta para calcular tu tipo de interés y evaluar la conveniencia de tomar una hipoteca. Tu situación laboral (tipo de contrato) y salario, la edad que tienes, si has tenido problemas en el pasado para afrontar pagos o si tienes deudas en estos momentos son algunos de los elementos que mirará tu banco.
Cuánto más riesgo detecte en la operación elevará proporcionalmente el tipo de interés para cubrirse las espaldas.Por último, debes tener en cuenta que lo más normal es que el banco te bonifique con rebajas en el tipo de interés si contratas otros productos suyos. De esa forma conseguirás importantes descuentos que, en el largo plazo, podrán suponer un considerable ahorro en tu préstamo hipotecario.
Visto los elementos principales que entran a la hora de calcular el tipo de interés de la hipoteca es el momento de hablar respecto a términos como el Tipo de Interés Nominal (TIN) y la Tasa Anual Equivalente (TAE), ambos utilizados en la industria financiera para calcular el costo real de los créditos y préstamos ofrecidos por una institución bancaria.
Para elegir correctamente el tipo de interés ideal para la hipoteca que necesitas, es preciso conocer y comprender conceptos como qué es el TIN y el TAE, así como las diferencias entre cada uno. Ambas, son terminologías que se aplican a productos financieros como las hipotecas, préstamos personales y cuentas de ahorro.
¿Qué es el TIN y el TAE de los productos financieros?
Existen diferentes tipos de interés asociados a las hipotecas. Tal como ya mencionamos, el tipo de interés supone la cuantía total del préstamo que hemos obtenido. El tipo de interés se expresa en dos formas esenciales: Tipo de Interés Nominal (TIN) y Tasa Anual Equivalente (TAE). Así mismo, existen tres tipos de interés para las hipotecas: interés fijo, tipo variable o mixto.
Analizaremos detalladamente qué es el TIN y el TAE para comprender el panorama general al cual nos enfrentamos al adquirir un préstamo hipotecario.
- Tasa Anual Equivalente (TAE). La TAE funciona como un indicador que muestra las comisiones, el tipo de interés seleccionado y la propia TIN. La TAE resulta útil para comparar productos financieros que mantienen un plazo de tiempo similar para la devolución del capital.
- Tasa de Interés Nominal (TIN). Por su parte, la TIN se refiere a la cantidad de dinero que el cliente debe pagar por el dinero recibido en préstamo, información que suele destacarse en el contrato de la hipoteca y que aparece de forma independiente a la TEA, pero que forma parte de un grupo grande de costos asociados a la operación financiera.
Teniendo claridad sobre lo que es el TIN y el TAE, es posible avanzar en la elección del tipo de interés más apropiado para el préstamo hipotecario que deseamos adquirir.
Tipos de interés en una hipoteca y ventajas de cada uno
Cada persona, considerando su perfil y circunstancias personales, puede elegir entre tres tipos de interés. Conocer las ventajas de cada uno será un dato clave para poder comparar las condiciones ofrecidas por las diferentes hipotecas disponibles en el mercado y seleccionar la que mejor se ajuste a nuestras necesidades.
Las modalidades más comunes de hipoteca serían las de interés fijo, variable o mixto. Analicemos cada tipo y su conveniencia según cada perfil.
Interés Fijo
El interés fijo representa un tipo de interés que se mantiene inalterable a lo largo de la vida del préstamo hipotecario, pues no utiliza indicadores de referencia que puedan variar con el paso de los años. Resulta el tipo de interés ideal para los perfiles más conservadores, quienes desean evitar cualquier sobresalto relacionado al pago de sus deudas.
Ventajas del interés fijo en una hipoteca
- No toma como referencia el Euribor, por lo tanto mantiene cuotas fijas todos los meses durante la vida del préstamo.
- Existen entidades bancarias que compiten entre sí, dando oportunidad a obtener una tasa de interés conveniente.
Hipotecas a tipo fijo: ideal para los más conservadores
Si tu misión principal en la vida es evitar cualquier tipo de sobresalto, está claro que las hipotecas a tipo fijo han sido especialmente diseñadas para ti. Los que se acojan a este tipo de hipotecas sabrán, desde el comienzo al final de la misma, lo que van a tener que pagar cada mes que dure el préstamo.
Es decir que por mucho que varíe el Euribor tu cuota a la hora de pagar no se verá afectada en ningún momento. Es una opción muy interesante para aquellas personas que vayan a contratar una hipoteca para un número elevado de años. Sin embargo no podrás beneficiarte del bajo interés en el que se encuentra en estos momentos el Euribor.
Sin embargo, todos los especialistas coinciden que más pronto que tarde el Euribor volverá a subir. Por lo tanto parece que es simplemente una penalización temporal.
Interés Variable
El interés variable se refiere a una cuota de interés cuyo monto se irá recalculando con el paso de los meses y años, tomando como referencia el Euribor así como otros indicadores. Normalmente, el tipo de interés se revisa y actualiza de forma semestral y anual. Han perdido terreno frente al interés fijo debido a la incertidumbre de no saber cuánto se va a pagar por cada cuota.
Ventajas del interés variable en una hipoteca
- Cuando el Euribor se encuentra negativo, tendríamos un préstamo hipotecario con un tipo de interés inferior al 1 o 1,5%, consiguiendo que sea una hipoteca beneficiosa en el corto plazo.
- Plazos de amortización más amplios.
- Tasa Anual Equivalente (TAE) inferior a las hipotecas de interés fijo.
Hipotecas a tipo variable: ¿tiene sentido arriesgarse?
Frente al tipo fijo contamos con el otro gran tipo de hipotecas: el variable. En vez de una cuota fija nuestra hipoteca se irá recalculando con el paso del tiempo. Tradicionalmente era la modalidad más elegida por las personas que decidían contratar una hipoteca, aunque han ido perdiendo terreno frente a las de tipo fijo.
Las hipotecas a tipo variable son las que más se están beneficiando en la actualidad de la situación por la que atraviesa el Euribor. De hecho las hipotecas a tipo variable suelen estar entre el 1% y el 2% mientras que las de tipo fijo están generalmente por encima del dos. Si vas a contratar una hipoteca por un número bajo de años posiblemente sea una buena opción.
Sin embargo, nadie te puede garantizar que en dos o tres años la situación de los tipos de interés no cambie de forma radical, por lo que tu cuota puede elevarse significativamente, llegando a niveles que hagan que te sea difícil pagar lo que te corresponde. Si tienes respaldo económico suficiente para enfrentar este riesgo, entonces te resultará conveniente.
Interés Mixto
El interés mixto combina los dos tipos de tasas anteriores. Se aplicará un interés fijo durante determinado lapso de tiempo pactado entre las partes y pasado este tiempo, comienza a aplicarse un interés variable. Te brinda estabilidad inicial y luego estarás dependiendo del dictamen del Euribor.
Ventajas del interés mixto en una hipoteca
- El interés inicial pactado será inferior al interés fijo que pagaremos de haber contratado una hipoteca con interés fijo. No obstante, parece un producto que favorece más a las entidades financieras que a los usuarios.
Hipotecas a tipo mixto: una mezcla que puede resultar explosiva
Entre medias de estos dos modelos nos encontramos las hipotecas de tipo mixto. Generalmente los primeros años de la hipoteca se realizan a tipo fijo para pasar luego a un modelo variable. Como pudimos ver, este modelo aparentemente es el que menos atractivos presenta teniendo en cuenta el marco económico actual.
Por un lado impide a las personas que contraten en estos momentos una hipoteca beneficiarse de los tipos históricos negativos que lleva atravesando el Euribor durante los últimos años. Por otro, no evita los riesgos que puede conllevar que en el futuro los tipos de interés se eleven de forma considerable en años sucesivos.
Es decir, que las personas que se decidan por esta tercera opción pueden ser penalizadas por doble partida.
Consideraciones finales
Independientemente de cuál sea la opción por la que optes, debes tener en cuenta que muchos bancos calcularán tu índice de endeudamiento. Es un indicador de solvencia que sirve para garantizar que la cuota que te corresponda de hipoteca no exceda en ningún momento el 40% de tus ingresos mensuales. De esa forma se aseguran que eres capaz de hacer frente a los pagos.
Y si te sobra algo de dinero después de pagar tu hipoteca y el resto de los gastos mensuales, siempre podrás enviar dinero a tu país de origen de forma rápida y segura aprovechando nuestros servicios.
